老舊小區(qū)“升級(jí)版”有啥不同？硬設(shè)施軟服務(wù)雙提升

推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)。新一輪老舊小區(qū)改造有什么新思路?各試點(diǎn)地區(qū)探索出哪些新模式?居民的生活發(fā)生了什么樣的新變化?

建筑新了、車(chē)位多了、花園美了……去年以來(lái)，不少城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)變了模樣。尤其在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)地區(qū)，一系列“升級(jí)版”改造的新思路新做法正在探索進(jìn)行。今年，全國(guó)新開(kāi)工改造3.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，同時(shí)也將“改”出近700萬(wàn)戶(hù)居民的新生活。

“升級(jí)版”有啥不同?

硬設(shè)施軟服務(wù)雙提升

“看，這是居民自己題字的小區(qū)門(mén)欄。”剛剛走進(jìn)北京市勁松北社區(qū)，改造效果“迎面而來(lái)”。小區(qū)里，新設(shè)施新景觀隨處可見(jiàn)：蜘蛛網(wǎng)電線“收”進(jìn)了地下、老舊車(chē)棚升級(jí)為智能停車(chē)庫(kù)、路邊理發(fā)攤變成了“美好”理發(fā)屋……

“我們勁松北社區(qū)是這一帶社區(qū)改造的示范區(qū)，改造效果大家都看在眼里，覺(jué)得特別可心。”在這兒住了20多年的居民潘繼紅豎起了大拇指。

更讓潘繼紅滿(mǎn)意的是，20多年來(lái)第一次享受到了物業(yè)服務(wù)，“吃飯可以上社區(qū)食堂，購(gòu)物有了品牌店，洗衣擦鞋可以預(yù)約家政服務(wù)上門(mén)……”

不僅改造硬設(shè)施，還提升軟服務(wù)，勁松北社區(qū)的做法正體現(xiàn)了本輪老舊小區(qū)改造的新思路。與從前主要聚焦于水電氣路等管線改造相比，此次改造堪稱(chēng)“升級(jí)版”，改造內(nèi)容可分為三類(lèi)：水電氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造和建筑物公共部位維修等基礎(chǔ)類(lèi)，包括小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施改造提升等完善類(lèi)，以及養(yǎng)老、托育等社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品供給的提升類(lèi)。

環(huán)境好了、設(shè)施全了、服務(wù)多了，很多城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，居民有了實(shí)實(shí)在在的獲得感。尤其在疫情防控期間，改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)在管理水平和防控能力上都有很大提升。

浙江寧波江北區(qū)貝家邊小區(qū)原先是一個(gè)典型的老城無(wú)物業(yè)小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，人員可隨意出入。如今，小區(qū)各出入口都安裝了門(mén)禁，還引入物業(yè)管理。“改造后小區(qū)可實(shí)現(xiàn)封閉式管理，為控制人員流動(dòng)、防控疫情起到了關(guān)鍵作用，居民都說(shuō)很安心。”社區(qū)書(shū)記張潔靜說(shuō)。

“眾口”怎么調(diào)?

讓居民參與改造全程

從改造試點(diǎn)情況來(lái)看，發(fā)動(dòng)群眾參與共建是主要難題之一。破解這個(gè)難題，勁松北社區(qū)黨委書(shū)記陳波認(rèn)為，要從改造之初就讓居民共同參與決策：“改什么，居民來(lái)點(diǎn)單，根據(jù)投票排序;改造方案出來(lái)后，召開(kāi)居民議事會(huì)，聽(tīng)取大家意見(jiàn)再調(diào)整。居民參與感增強(qiáng)了，積極性和滿(mǎn)意度自然就提高了。”

“過(guò)去基本上是由上到下的單方面工作，很多地區(qū)是政府做、百姓看。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷認(rèn)為，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織實(shí)施方式跟過(guò)去有很大不同，“我們希望居民達(dá)成一致后，向政府申請(qǐng)納入改造，并主動(dòng)參與改造全程，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共評(píng)、共享。”

協(xié)調(diào)“眾口”、達(dá)成共識(shí)，是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。不過(guò)改造成功案例的示范作用很明顯。黃艷介紹，從試點(diǎn)地區(qū)的改造實(shí)踐來(lái)看，“第一個(gè)吃螃蟹”非常難，但只要有第一個(gè)改造成功的，基本上附近居民都會(huì)去找政府提出改造訴求，樣板效應(yīng)非常好。

根據(jù)各地上報(bào)的情況，居民已經(jīng)達(dá)成共識(shí)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。

“根據(jù)居民的需求來(lái)改，改造后社區(qū)才能‘活’起來(lái)。”蘇州市昆山市群益社區(qū)書(shū)記張懇懇說(shuō)，昆山市中華北村小區(qū)改造后，改變的不僅是街區(qū)風(fēng)貌，還有居民的精神面貌。小區(qū)原有固定停車(chē)位76個(gè)，改造后固定停車(chē)位增至280個(gè)，不少家庭購(gòu)置了新車(chē);公共環(huán)境明顯改善，居民也開(kāi)始重新裝修、換家具、買(mǎi)電器，改造家中小環(huán)境……

“原先受制于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給的薄弱，老舊小區(qū)居民很大一部分需求無(wú)法滿(mǎn)足。結(jié)合改造增加了大量的社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品供給，老百姓的裝修消費(fèi)、社區(qū)消費(fèi)等需求被釋放出來(lái)。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示。

錢(qián)從哪兒來(lái)?

鼓勵(lì)社會(huì)力量參與改造

改造上億人的居住條件，需要多少錢(qián)?

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部摸底情況顯示，需要改造的2000年以前建成的老舊小區(qū)大概有30億平方米，2000年之后建成的一些小區(qū)也有改造需要。貝殼研究院根據(jù)目前各試點(diǎn)城市老舊小區(qū)改造投入資金情況初步測(cè)算，平均每個(gè)社區(qū)改造所需資金約850萬(wàn)元，每平方米所需改造資金280元。平均兩種計(jì)算方法可得老舊小區(qū)改造將拉動(dòng)投資約1.3萬(wàn)億元，若分5年推進(jìn)，每年可新增投資2600億元。

老舊小區(qū)改造促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)，不僅是民生工程，也是發(fā)展工作。但這樣大規(guī)模的投資，錢(qián)從哪兒來(lái)?

水電氣路等基礎(chǔ)類(lèi)的改造，由政府資金重點(diǎn)支持，但是改造完善類(lèi)和提升類(lèi)的項(xiàng)目，光靠政府資金還不足夠。因此，政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金，是本輪改造的重要機(jī)制之一。

如何調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與的積極性?“不同于開(kāi)發(fā)新建，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的回報(bào)機(jī)制沒(méi)有那么明確，更多地需要依靠改造后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得收益，前期投入大、盈利周期長(zhǎng)。”秦虹認(rèn)為，要讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)，就要讓參與改造的社會(huì)資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”。

“總投資6560萬(wàn)元，向建行申辦融資4500萬(wàn)元。由昆山陽(yáng)澄湖文商旅集團(tuán)立項(xiàng)、融資、建設(shè)，改造后集團(tuán)通過(guò)廣告、車(chē)位、物業(yè)管理在內(nèi)的各項(xiàng)衍生服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)收益，最終實(shí)現(xiàn)改造工程的整體資金運(yùn)營(yíng)平衡。”蘇州市住建局住房保障處工作人員顧崢瑜算了算昆山中華園西村老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的資金賬，“市場(chǎng)化運(yùn)作改造項(xiàng)目，吸引社會(huì)力量參與，加大融資支持，蘇州在探索銀政企合作推動(dòng)改造工程上取得了突破。”

為實(shí)現(xiàn)改造資金運(yùn)營(yíng)平衡，各試點(diǎn)地區(qū)因地制宜探索了多種模式。比如浙江未來(lái)社區(qū)通過(guò)原拆重建形式，新增便民服務(wù)配套設(shè)施等來(lái)獲取收益;山東濟(jì)寧、湖南衡陽(yáng)等地通過(guò)城市較大面積的有機(jī)更新，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)舊廠房、閑置空間等資產(chǎn)，平衡改造資金投入……

秦虹認(rèn)為，各地探索社會(huì)資本投入改造、實(shí)現(xiàn)投資收益平衡，大多是在時(shí)間和空間的延展上下功夫。從時(shí)間上來(lái)看，算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，通過(guò)改造后長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得“細(xì)水長(zhǎng)流”的收益;從空間上來(lái)看，算大面賬，單個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)資金自平衡可能比較難，通過(guò)更大區(qū)域內(nèi)的更新改造帶來(lái)更多的空間內(nèi)容和規(guī)模化的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。“一個(gè)個(gè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，要將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造置于城市更新、新型城鎮(zhèn)化的大視角下看待，政府要在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上做好城市整體的統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)動(dòng)人和錢(qián)的積極性，讓改造持續(xù)轉(zhuǎn)起來(lái)。”秦虹說(shuō)。

本報(bào)記者 趙展慧

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)改造