招商蛇口轉型輕資產公募REITs成功上市 貢獻報告期凈利潤約14億元

暫時掉隊后，招商蛇口重回行業前十。

6月30日，招商蛇口(001979.SZ)發布半年報業績預告，公司預計2021年1-6月業績大幅上升，歸屬于上市公司股東的凈利潤為37.00億至47.00億元，凈利潤同比增長305.04%至414.51%。

招商蛇口表示，凈利潤增長主要系房地產業務結轉同比大幅增長;同時，以公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REITs(基金代碼“180101”)作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期凈利潤約14億元。

在今年3月的業績發布會上，招商蛇口宣布2020年簽約銷售金額2776億元、同比增長25.91%，完成2500億元銷售目標的111%。同時，將2021年的銷售目標定為3300億元，對此，管理層表示“很有機會完成”。

財務方面，招商蛇口“三道紅線”全部達標，為綠檔房企。2020年報數據顯示，截至2020年末，公司剔除預收賬款后的資產負債，率為58.54%，凈負債率為28.81%，現金短債比為1.23，均符合“三道紅線”要求。招商蛇口在融資方面，也擁有極大的成本優勢。4月26日發行一筆短期融資券，票面利率僅為2.75%，較今年一季度發行的兩筆短期融資券的3.10%和2.90%票面利率，利率水平進一步下行。

業績快速增長毛利率較高

2020年，招商蛇口銷售金額為2776億元，同比增長25.91%。這一成績，也讓招商蛇口重新回到了行業前十。此前的業績發布會上，招商蛇口總經理蔣鐵峰說，希望公司穩定在前10強，排名能逐步地提升，目標是維持每年雙數增長。

此外，在整個行業面臨盈利下行的前提下，招商蛇口仍將毛利率保持在較高水平。據2021年一季報數據顯示，招商蛇口毛利率為26.30%，較去年同期的25.59%提升了0.71個百分點。此外，凈利率為8.18%，較去年同期的5.64%提升了2.54個百分點。毛利率和凈利率均出現見底回升態勢。

值得一提的是，2020年該公司計提存貨跌價準備約25.3億元，涉及北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、合肥、濟南、肇慶等地項目。蔣鐵峰曾坦承，計提減值準備的主要是2016年、2017年限價政策下拿的高價地。

6月30日，招商蛇口披露2021年半年度業績預增公告。2021年上半年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤37億元-47億元，較上年同期增長305.04%-414.51%;基本每股收益盈利0.40元/股-0.53元/股，上年同期盈利0.05元/股。

招商蛇口表示，本報告期凈利潤大幅增長，主要系房地產業務結轉同比大幅增長;以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITS之一成功上市，貢獻報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。

業績增長還依靠于公司充足的土儲。據中指研究院數據，今年1-6月，招商蛇口拿地金額達671億，排名第6，相比去年同期的344億元，增長了95%;全口徑新增貨值1887億元，權益新增貨值1153億元。

轉型輕資產公募REITs成功上市

為招商蛇口上半年帶來14億元凈利潤的公募REITs就在6月中正式上市。6月21日，首批公募9支基礎設施REITs基金上市交易，標志著我國公募REITs的發展進入新階段。

在這其中，“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”作為首批基礎設施公募REITs項目之一、粵港澳大灣區惟一一單產業園區公募REITs項目，其在認購時就獲得市場追捧。最終，該項目整體溢價率超過80%，發行規模達20.79億元。

這并非招商蛇口首次涉足基金領域，2019年12月10日，招商房托在港交所上市，作為央企發行的首只信托基金，以及繼越秀房托后，香港市場再次公開發行的REITs產品，招商房托的上市引起市場高度關注。

招商蛇口公募REITs獲批離不開政策利好。去年4月，中國證監會等相關機構發布關于公募REITs試點工作的通知，標志著中國基礎設施領域公募REITs試點正式起步。5月17日，滬深交易所首批9單基礎設施公募REITs獲證監會注冊，該批項目估值規模約315億元，業內人士稱我國公募REITs市場潛在規模在萬億元級別以上。

此外，公募REITs對于招商蛇口的意義在于，一方面公司可以盤活基礎設施存量資產，增強現金流;另一方面，利于公司向“輕資產”模式的轉型。

近年，招商蛇口開始謀求“輕資產”戰略，但結果并不如意。以郵輪產業為例，近兩年營收與毛利率均在下滑，從營收來看，由2019年的6.42億元逐步下降至2020年的1.33億元;從毛利率來看，2020年的毛利率已轉為負數，為-17.4%。面對業績下滑、輕資產轉型不順暢等種種問題的招商蛇口，正在尋求多種途徑盤活資產。

園區開發和商業運營也已成為招商蛇口成長最為迅速的業務。2017年以來，園區開發與運營年營收以復合增速超過69%的速度，從不足60億元增長至2020年的282.3億元。今年3月份的業績會上，招商蛇口就將集中商業作為重點發展方向，并定下至2025年末實現購物中心100個、持有營收100億元的“雙百計劃”目標。(趙潔)

關鍵詞： 招商蛇口 業績報告 房地產 公募REITs