如何看待長租公寓模式？ 長租公寓跑路該怎么辦?

蛋殼的租金有貸款月付、季付和年付三種形式。其中，貸款月付是租客向微眾進行一年期限的個人信用貸款，也就是所謂的“租金貸”。

據相關數據顯示，2017 年、2018 年和 2019 年前 9 個月，蛋殼公寓使用 “ 租金貸 ” 的租客占比分別為 91.3%、75.8% 和 67.9%。

可以看到，選擇租金貸的租客群體占絕大部分，因此，蛋殼跑路消息一出，便是哀鴻遍野。

這時候許多租客才開始了解租金貸，萬一蛋殼跑路，他們還需要償還不屬于自己的債務，認清這一事實之后，他們陷入了極度的恐慌。

據悉，租金貸作為一種金融工具，原本目的在于緩解租客支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業的資金壓力和融資成本。

然而近幾年，隨著長租公寓數量不斷增加，規模不斷擴大，“租金貸”逐漸異化。許多長租公寓開始通過“租金貸”，形成“金融+長租公寓”的模式，使用金融杠桿實現規模的快速擴大。

一方面，大部分長租公寓都鼓勵租客使用“租金貸”，蛋殼的月付方式只有租金貸這一選擇，而另一方面，長租公寓的租客多為剛畢業出來的大學生和尚未在城市站穩腳跟的白領， 經濟壓力大，他們被“租金貸”帶來的優惠吸引，而銀行也偏好這種征信良好的客戶。

而長租公寓雖然能借用“租金貸”借來的錢不斷擴大其租房市場，但“二房東”的盈利模式較為單一，為了前期搶占市場，許多長租公寓采用“高收低租”的模式運營，也就是說，前期許多長租公寓都是虧損的狀態。

據公開數據顯示，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。

無獨有偶，國內長租公寓第一股的青客公寓2017- 2019年的業績，也是連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

說白了，以“租金貸”為主要周轉的長租公寓就是手握很多錢，但自己又賺不到什么錢的模式。

萬一長租公寓跑路?

可以看到，長租公寓本身就是一個“二房東”的模式，其本身盈利空間并不大。

但當長租公寓成為一個金融產品，像蛋殼這樣的公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢而這筆錢可能被拿去擴大市場，讓這個模式得以循環，又或者這筆錢被用作其他用途，我們無從得知。

但有一點可以肯定的便是，租客成為了承擔風險最大的那一方。

回歸蛋殼事件本身，長租公寓市場屢屢出現風險事件，租金貸模式的風險逐漸凸顯，也引起相關監管部門的關注。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》。其中，在規范“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

再放大點到融資手段上，監管部門也發現了這種通過金融杠桿實現小本金大規模的運營模式存在巨大的漏洞，一旦出現企業跑路，這種將風險分散給社會的行為就有可能引發巨大的社會矛盾沖突，因此，他們也對參與金融杠桿的資本金提出了要求。

“租金貸”模式下，長租公寓是面具，金融游戲是實情。

萬一蛋殼真的跑路，這可能是社會給上百萬年輕人的一次毒打，但我們的社會又該怎么監督和規避這樣的金融游戲呢?這個問題值得我們深度思考和探討。

相關報道：

2015年起由于政策鼓勵、資本青睞、房地產市場等因素，長租公寓行業快速發展。今年疫情以來長租公寓頻頻爆雷，巢客、有客、嵐越等。從當前爆雷的長租公寓看，這些長租公寓一般都采取“高進低出”、“長收短付”的經營模式，從房東出高價收房較低的價格出租給租客，租客一次性繳納一年或者半年的租金給平臺，但平臺給房東結租金往往是通過月付或者季付。長租公寓利用付款的時差，套取大量資金在短時間內復制、擴大市場，這樣就將負債和風險轉嫁給了租客和房東。蛋殼公寓也是如此。

一旦爆雷，租客半年或一年的租金收不回來，房東也被平臺拖欠房租。如果有平臺是采用租金貸的模式，租客在平臺跑路后還要繼續還貸不然就會面臨征信問題。近來蛋殼公寓的風波，就有不少租客表示，房東已經開始攆人了，擔心會沒地方住還要還租金貸。

鏈家旗下的自如公寓這兩年也問題頻出，此前的裝修“甲醛超標”，今年疫情時候要求房東免租或降價，卻沒有相應減免租客的租金。頭部企業如鏈家、蛋殼的現狀，可見整個行業面臨的困境和窘境。

長租公寓頻頻爆雷，消費者也對這個租房行業尤其是長租公寓更加不信任。不少用戶表示租房就算麻煩點也要找房東直租，不會選擇托管平臺和公寓，現在的跑路風險太大了。租客不信任，長租公寓接下來該如何繼續?

關鍵詞： 長租公寓模式