以深度運(yùn)營為核心的新時代下，運(yùn)營力成為商業(yè)的核心競爭力。尤其在深圳增量猛增、存量內(nèi)卷的市場現(xiàn)狀下，存量商業(yè)以精細(xì)化運(yùn)營建立差異化優(yōu)勢實現(xiàn)突圍成為關(guān)鍵。而當(dāng)消費(fèi)者對大商圈、大商場祛魅后，小體量商業(yè)該如何挖掘自身特色站穩(wěn)市場？

云城萬科里作為深圳產(chǎn)城項目社區(qū)商業(yè)的典范，可謂是小體量商業(yè)逆襲的樣本案例。項目以在地社區(qū)運(yùn)營深耕，深度融入片區(qū)居民生活的打法，成為了南山北部的商業(yè)代表，有效激活了留仙洞總部基地的產(chǎn)業(yè)活力。

12月底，云城萬科里迎來了三周年慶，結(jié)合圣誕與元旦的雙重節(jié)日，帶來了系列氛圍感十足的活動。8米巨型MAGIC TREE空降云城，項目聯(lián)動深圳職業(yè)技術(shù)大學(xué)師生團(tuán)隊共創(chuàng)“大樹的新衣”，在西里街區(qū)還特意為消費(fèi)者安排了浪漫冬日飄雪，同時還有圣誕巡游、樂隊演繹、舞蹈快閃及消費(fèi)抽大獎等精彩紛呈的活動，以極具治愈力的場景氛圍給消費(fèi)者帶來冬日溫暖。

云城萬科里自2021年底煥新升級3年來，一方面不斷挖掘片區(qū)的青年活力，通過年輕客群的興趣點(diǎn)做內(nèi)容聚焦，與片區(qū)居民建立了較強(qiáng)黏性；另一方面致力于區(qū)域整體化發(fā)展，依托萬科云城產(chǎn)城綜合體影響力，通過業(yè)態(tài)板塊資源聯(lián)動進(jìn)行一體化經(jīng)營，擴(kuò)大“朋友圈”，做深做透區(qū)域市場。

01.

瞄準(zhǔn)片區(qū)年輕力 以創(chuàng)意營銷建立情感聯(lián)系

云城萬科里作為留仙洞總部基地的配套商業(yè)，不僅僅是區(qū)域的消費(fèi)目的地，更扮演著公共會客廳的角色，是豐盈區(qū)域居民美好日常的社交據(jù)點(diǎn)。

歷經(jīng)三年的沉淀，項目已經(jīng)形成了十分明確的運(yùn)營策略：在滿足基礎(chǔ)需求上，關(guān)注到片區(qū)龐大的高知、高智的城市青年群體的精神需求，以輸出輕松愜意的生活主張為突破口，以有趣的體驗內(nèi)容為紐帶，打造治愈系慢生活場域氛圍。

——文化與藝術(shù)營銷打造輕松愜意的精神自留地

不確定性經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，促使人們愈加“向內(nèi)探索”，從物質(zhì)悅己轉(zhuǎn)向通過小而美的生活日常實現(xiàn)情緒滿足。這也讓音樂、戲劇等小眾興趣崛起，成為當(dāng)代青年應(yīng)對現(xiàn)代快節(jié)奏生活的一種重要解壓方式。

洞察到這一消費(fèi)趨勢的變化，云城萬科里也拓寬了營銷邊界，通過文化藝術(shù)與商業(yè)的融合，為當(dāng)代年輕提供情緒價值。

例如，在今年5月，南山區(qū)人民政府持續(xù)15年打造的文化惠民項目——QQ音樂“城市樂游”南山周末音樂會落地云城萬科里。在5-7月為期兩個月的時間里，相繼帶來了10場周末音樂會，從流行到爵士、從民謠到R&B、從粵語金曲到世界音樂，風(fēng)格各異的音樂人在此盡情演繹。云城萬科里化身音樂海洋，用音樂為消費(fèi)者編織了一幅浪漫的夏日畫卷，豐富且多元的音樂體驗，也讓項目與消費(fèi)者建立了更深厚的情感鏈接。

而云城戲劇節(jié)作為商圈打造的品牌IP活動，歷時三年已經(jīng)成為了項目與年輕人深度溝通的重要載體。今年「云城戲劇節(jié)Ⅲ——即刻有戲」，橫跨了國慶、萬圣等節(jié)日，帶來了9場好戲、5款戲劇類型，以及各種沉浸式互動體驗。尤其是攜手開心麻花即興喜劇帶來的《麻花喜劇FUN現(xiàn)場》，以及結(jié)合萬圣節(jié)舉辦的「超級大南瓜」主題展，讓消費(fèi)者暫時逃離城市喧囂與壓力，在戲劇烏托邦世界與怪誕互動體驗中盡情釋放、享受，為他們營造出了一個極具松弛感的生活消遣空間。

——運(yùn)動與戶外打造無壓力的情緒療愈空間

面對“崇尚健康、享受自然樂趣”的消費(fèi)理念成為普遍訴求，云城萬科里也在探索都市自然健康生活方式的新表達(dá)，以更有趣的互動方式提升消費(fèi)者的參與興趣。

比如，在今年4-5月舉辦的「SAY YEAH  輕松生活季」，云城萬科里創(chuàng)新露營方式，用“躺營”解鎖年輕人的新型度假方式。在這場有趣的“躺營”計劃中，云城萬科里聯(lián)合園區(qū)企業(yè)沃特曼、Openway打造了極具趣味性的戶外裝置、花式快閃、輕松市集等諸多活動，打破乏味的生活圈，收獲了年輕消費(fèi)者的廣泛好評。

而7-9月帶來的「天生好動 運(yùn)動生活節(jié)」，聚焦匹克球、平衡車、躲避球等多種小眾運(yùn)動方式，讓人們在運(yùn)動中釋放多巴胺，讓身體身心都得到愉悅放松。同時，該活動還結(jié)合七夕浪漫經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)等，打造了巨型愛心氣模裝置、寵物友好系列活動等，調(diào)動顧客深度參與，沉浸式探索商圈的松弛氛圍。

——優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)形成可持續(xù)的良性發(fā)展

回歸到品牌內(nèi)容層面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)組合是支撐產(chǎn)城融合健康發(fā)展的基石。前期的煥新改造，項目深入調(diào)研目標(biāo)客群的真實需求，以“盒馬鮮生品質(zhì)商超+特色風(fēng)味美食+精致社交茶飲+生活配套+數(shù)碼科技”的組合，高度匹配了他們的一站式生活需要。

也因此，三年來品牌經(jīng)營十分堅挺，場內(nèi)出租率高達(dá)98%。

穩(wěn)健的經(jīng)營也收獲了市場的認(rèn)可，全年榮獲2023年度萬商俱樂部排行榜「影響力調(diào)改更新項目」、2024 CGLA第七屆金燈獎「卓越運(yùn)營獎」、GOGO Media 2025年度商業(yè)創(chuàng)新影響力「年度城市更新標(biāo)桿商業(yè)」等多個行業(yè)大獎。

02.

萬科云城一體化經(jīng)營

商業(yè)+產(chǎn)業(yè)打造新型消費(fèi)目的地

區(qū)別于單一商業(yè)體的獨(dú)立經(jīng)營，云城萬科里所在的萬科云城是一個涵蓋了生產(chǎn)、生活、生態(tài)的新型循環(huán)微縮城市，覆蓋了商業(yè)、辦公、酒店、公寓等高復(fù)合功能。

伴隨著超十年的開發(fā)深耕，目前萬科云城已日漸成熟。例如，青年公寓泊寓的入住率全年超95%，吸引了6000+名城市白領(lǐng)青年入住；致力于向新中產(chǎn)消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)的亞朵酒店，自2021年投入運(yùn)營也已經(jīng)成為商務(wù)旅客出行的上佳選擇；而設(shè)計公社更是憑借綠色生態(tài)的創(chuàng)意辦公環(huán)境，吸引了超百家文化創(chuàng)意企業(yè)入駐。

面對這樣一座豐富的綜合社區(qū)，項目運(yùn)營團(tuán)隊也在思考如何將各業(yè)態(tài)板塊有機(jī)融合發(fā)展，進(jìn)一步豐富區(qū)域居民、企業(yè)辦公人員的生活方式。

為此，萬科云城打破了孤島效應(yīng)，通過商業(yè)鏈接園區(qū)內(nèi)的各板塊業(yè)態(tài)進(jìn)行一體化經(jīng)營，重構(gòu)人、園區(qū)、城市之間的關(guān)系，打造出了一個充滿活力的消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)。

——內(nèi)容共享，深化商業(yè)魅力

破除小體量掣肘，云城萬科里的內(nèi)容運(yùn)營并不局限于mall本身，而是充分發(fā)揮萬科云城公園商業(yè)場景優(yōu)勢，營造氛圍，優(yōu)化體驗。

諸如上述輕松生活季、運(yùn)動節(jié)、戲劇節(jié)等活動均在設(shè)計公社設(shè)立點(diǎn)位。如此不僅能以優(yōu)質(zhì)內(nèi)容將片區(qū)各業(yè)態(tài)板塊有機(jī)連接起來，形成一個豐富公共空間，催生出新的場景故事；同時，也借助綜合體豐富的生態(tài)群落為人與人的鏈接創(chuàng)造更多觸點(diǎn)，激活全板塊消費(fèi)活力。

——豐富業(yè)態(tài)，構(gòu)建全面消費(fèi)生態(tài)圈

致力于打造產(chǎn)商融合的樣本商業(yè)，萬科云城細(xì)化商業(yè)服務(wù)的顆粒度，除云城萬科里這一集中商業(yè)之外，還根據(jù)片區(qū)功能板塊不同的消費(fèi)需求，進(jìn)行更聚焦的品牌業(yè)態(tài)布局，打造更便捷的生活體驗。

比如在泊寓底商，重點(diǎn)增強(qiáng)快餐、便利店等業(yè)態(tài)，滿足人們?nèi)粘＞筒汀⑸钚枨蟆Ｄ壳埃搮^(qū)域已引入必勝客、福氣鮮活、Amino Bakehouse、麵屋豬一等諸多品牌。

而在設(shè)計公社，則進(jìn)一步加強(qiáng)休閑茶咖、休閑配套業(yè)態(tài)，引入了大丘茶舍、丘山咖啡、嵖水鶼、Tim’s、Manner、Akimbo等諸多新興、創(chuàng)意茶飲咖啡品牌，以及閃電超級熊貓俱樂部、沸騰時代24小時健身、山海綜合體能訓(xùn)練中心、躍測網(wǎng)球、小鐵臺球、寧和堂等生活運(yùn)動品牌，讓設(shè)計公社辦公人群在上班之余有足夠的放松休閑場所。

由此，全域商業(yè)化布局，萬科云城在商業(yè)豐富度上得以強(qiáng)化，區(qū)域消費(fèi)者也有了更多的選擇與更豐富的體驗場景。

三年的沉淀與打磨云城萬科里以具有情感共鳴的商業(yè)內(nèi)容，為城市打造青年休閑放松社交地標(biāo)，一體化經(jīng)營思路更是對產(chǎn)城融合項目的商業(yè)經(jīng)營提供了可借鑒意義。

看向未來，留仙洞總部基地仍處于高速發(fā)展期，作為產(chǎn)業(yè)高地未來商務(wù)氛圍將逐步濃厚。而即將開建的深圳規(guī)模最大的高鐵站-西麗高鐵站也將加速區(qū)域人流聚集。作為區(qū)域核心商業(yè)體，云城萬科里承擔(dān)著南北連貫，聚客社交的重要職責(zé)。據(jù)悉，未來云城萬科里將瞄定片區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域深耕，并深化青年內(nèi)容探索，打造成為西麗商務(wù)生活中心。

關(guān)鍵詞：