位于花都區新華市場的新華坊，始建于20世紀40年代，飽經滄桑的磚木老房子去年被鑒定為危房，肉檔、日用品店、倉庫為主的業態也亟待升級。然而，復雜的產權關系，一戶最多有十幾位業主代表，統一意見出資改造的難度極大，成為這片商業老建筑煥新升級的障礙。

市住房和城鄉建設局將新華坊納入廣州市危舊房改造試點，會同花都區為其“量身定做”全新資金籌集模式，促成拆舊建新。如今，項目已完工，具有歷史價值的青磚墻得以保留，老元素和新空間融合共生，首批商家已簽約，預計8月底入駐，重煥新華坊的生機與活力。

成功拆舊建新的新華坊

困境：危房垂垂老矣，多數業主不愿出資

新華坊位于花都區新華市場內，過去主要用作商鋪和倉儲。項目占地面積約1540平方米，總建筑面積約2533平方米，建筑1-2層。歷經大半個世紀的風吹雨打，這棟磚混、磚木結構建筑垂垂老矣，2024年6月經第三方鑒定為整幢“D級”危房，不能保證使用安全。新華坊多年來人流密集，被老花都人親切地稱為“村坊”，承載著街坊的美好回憶。

改造前的新華坊

項目正好趕上了政策的春風。2024年7月，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局聯合印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，推進城市更新落地實施。根據《辦法》，花都區對新華坊進行拆危建新。

新華坊共19套房屋，其中7套為直管公房，12套為私人業主產權。后者經過多代傳承，股權關系復雜，業主人數最多的一戶有十余名受益人，意見協調難度大，另有部分居民經濟困難，動員業主出資難度大。有業主干脆拋下一句：“改造可以，但錢是不會出了。”

破局：全新籌資模式，運營權換改造資金

根據新華坊項目商業價值大的特點，“量身定做”業主自拆自建籌資方案：業主按直接出資或間接出資兩種方式，統一將新建筑的20年運營權有償讓渡給區屬國企花都區城投集團。換言之，國企更新房子，后續通過運營收回成本，期間業主可獲得運營租金收益，20年后拿回房子運營權。方案中，業主直接出資可獲得改造前評估租金收入的全額返還；業主間接出資則以每月部分租金抵扣建設成本，剩余部分作為租金收益。這一模式既保障了業主的日常收益，又確保了企業能夠回收建筑成本，通過人性化制定融資方案，為項目的順利推進提供了有力支撐。

改造前的新華坊

業主們第一次接觸自拆自建的更新模式，又是全新的籌資形式，難免心存顧慮。“有的不理解讓渡運營權換取改造資金的模式；有的認為返租租金過低；有的堅持自主運營；有的擔心房屋質量和配套設施無法達到預期。”花都區住房城鄉建設局工作人員介紹。

面對種種困難，在花都區、市住房城鄉建設局的指導下，新華街道、區住房城鄉建設局、區規自局、區屬國企與社區組成工作組和業主會議面談達50次以上，電話、微信視頻等溝通不計其數。為了準確傳達信息，工作人員駕車100公里前往業主住所當面交流。對于移民國外的產權人，郵寄送達合同資料。針對個性化訴求開展多輪面對面溝通協調，用情用功做足溝通工作。

改造后的新華坊

經過10個月的努力，12戶私人業主于2024年12月全部成功簽約，其中2戶直接出資96萬元，10戶選擇間接出資，成功解決了籌資難題。在集群街2號居民樓成功拆危建新的基礎上，開創了連片商業建筑業主自拆自建的新模式。

多贏：小檔口變非遺館，閑置空間被盤活

本次更新由區屬國企花都區城投集團牽頭扮演“職業經理人”，聘請專業設計團隊將新華坊整體報建，通過統一業態規劃，招商出租，提升區域經濟效益。在經營期內，維護管理成本、經營風險由區屬國企承擔。區屬國企綜合評估后按房產建筑面積每月返還居民租金，運營期滿后，將房屋交還業主。

改造后的新華坊

在該模式下，業主消除了“危房”隱患，獲得20年穩定的租金收益和一套新房，企業通過參與危房改造獲得物業經營權，降低了時間成本、資金成本，實現長效微利可持續。

這不僅是業主和企業的“雙贏”，還帶動了產業轉型升級、空間品質提升，與城市實現“多贏”。原有建筑二層空間大多為倉庫及閑置空間，一層為肉禽檔口、日用品小攤。區屬國企升級業態，結合當地歷史文化引入釘金銹等“非遺”產業，注入體驗館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費相結合，重塑文化敘事，讓非遺工藝煥發“年輕態”。

改造后的新華坊

通過拆危建新，新華坊原有7處公產得到盤活。項目利用公房的公共空間，打造階梯式的展陳空間和休閑空間，屋頂花園串聯北側坡屋頂觀景平臺和部分二層室內空間，形成二層連續的商業動線，串起首層沿街商業動線，有效解決原來二層建筑利用率低、物業價值低的難題。

傳承：留住青磚墻，“繡花”功夫賡續歷史

新華坊擁有連片高低錯落的坡屋頂組群，青磚、紅瓦、窗花、木屋架、紅磚立柱、山墻……都是花都歷史上民居廣泛采用的傳統風貌建筑元素。

改造前后對比，青磚墻得到保留

按照能保盡保的原則，市住房城鄉建設局和花都區邀請了華南理工大學建筑學院的陳昌勇、宋剛等專家到現場指導，同時還特別邀請國家級非物質文化遺產第六代傳人邵成村團隊參與項目建設，在修繕中保護具有歷史價值的建筑元素，保留青磚外墻和完整紅瓦，翻新加固紅磚立柱，修復窗花構架，傳承老新華歷史記憶，修舊如初，讓破舊建筑煥發出昔日的神采。

保留下來的傳統歷史材料，成為時光烙印的珍貴見證。項目在屋頂花園中，重組利用具有歷史價值的屋架構件；將原有的室內磚墻以分戶隔墻的形式砌筑展示，使人可以領略到室內木結構的精美和傳統建造工藝的獨特魅力。二層打造半露天的環境，引入酒吧、西餐、書吧等休閑怡情的空間，將展覽與商業融合，讓建筑呈現出新舊融合共生的狀態，推進老舊建筑與城市發展融合實現“活態傳承”。

新華坊連片商業危房自主更新案例，不僅標志著廣州市在連片危舊房屋自主更新領域的探索更進一步，也成為人居環境改善、產業發展、社會力量參與及體制機制改革等多方面協同推進的新示范。“千年廣府韻，一街喜慶里”，下一步，新華坊將以喜慶及非遺產業為核心牽引，傾力打造花都喜慶與非遺民俗文化街，聚力鑄就花都“廣府喜慶文化地標”與“非遺民俗體驗高地”。

文/廣州日報新花城記者：李天研

受訪者供圖

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