焦點簡訊:商業(yè)建筑老了怎么更新？廣州成功“吃螃蟹”破解業(yè)主出錢難題

位于花都區(qū)新華市場的新華坊，始建于20世紀40年代，飽經(jīng)滄桑的磚木老房子去年被鑒定為危房，肉檔、日用品店、倉庫為主的業(yè)態(tài)也亟待升級。然而，復雜的產權關系，一戶最多有十幾位業(yè)主代表，統(tǒng)一意見出資改造的難度極大，成為這片商業(yè)老建筑煥新升級的障礙。

市住房和城鄉(xiāng)建設局將新華坊納入廣州市危舊房改造試點，會同花都區(qū)為其“量身定做”全新資金籌集模式，促成拆舊建新。如今，項目已完工，具有歷史價值的青磚墻得以保留，老元素和新空間融合共生，首批商家已簽約，預計8月底入駐，重煥新華坊的生機與活力。

成功拆舊建新的新華坊

困境：危房垂垂老矣，多數(shù)業(yè)主不愿出資

新華坊位于花都區(qū)新華市場內，過去主要用作商鋪和倉儲。項目占地面積約1540平方米，總建筑面積約2533平方米，建筑1-2層。歷經(jīng)大半個世紀的風吹雨打，這棟磚混、磚木結構建筑垂垂老矣，2024年6月經(jīng)第三方鑒定為整幢“D級”危房，不能保證使用安全。新華坊多年來人流密集，被老花都人親切地稱為“村坊”，承載著街坊的美好回憶。

改造前的新華坊

項目正好趕上了政策的春風。2024年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》，推進城市更新落地實施。根據(jù)《辦法》，花都區(qū)對新華坊進行拆危建新。

新華坊共19套房屋，其中7套為直管公房，12套為私人業(yè)主產權。后者經(jīng)過多代傳承，股權關系復雜，業(yè)主人數(shù)最多的一戶有十余名受益人，意見協(xié)調難度大，另有部分居民經(jīng)濟困難，動員業(yè)主出資難度大。有業(yè)主干脆拋下一句：“改造可以，但錢是不會出了。”

破局：全新籌資模式，運營權換改造資金

根據(jù)新華坊項目商業(yè)價值大的特點，“量身定做”業(yè)主自拆自建籌資方案：業(yè)主按直接出資或間接出資兩種方式，統(tǒng)一將新建筑的20年運營權有償讓渡給區(qū)屬國企花都區(qū)城投集團。換言之，國企更新房子，后續(xù)通過運營收回成本，期間業(yè)主可獲得運營租金收益，20年后拿回房子運營權。方案中，業(yè)主直接出資可獲得改造前評估租金收入的全額返還；業(yè)主間接出資則以每月部分租金抵扣建設成本，剩余部分作為租金收益。這一模式既保障了業(yè)主的日常收益，又確保了企業(yè)能夠回收建筑成本，通過人性化制定融資方案，為項目的順利推進提供了有力支撐。

改造前的新華坊

業(yè)主們第一次接觸自拆自建的更新模式，又是全新的籌資形式，難免心存顧慮。“有的不理解讓渡運營權換取改造資金的模式；有的認為返租租金過低；有的堅持自主運營；有的擔心房屋質量和配套設施無法達到預期?！被ǘ紖^(qū)住房城鄉(xiāng)建設局工作人員介紹。

面對種種困難，在花都區(qū)、市住房城鄉(xiāng)建設局的指導下，新華街道、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)規(guī)自局、區(qū)屬國企與社區(qū)組成工作組和業(yè)主會議面談達50次以上，電話、微信視頻等溝通不計其數(shù)。為了準確傳達信息，工作人員駕車100公里前往業(yè)主住所當面交流。對于移民國外的產權人，郵寄送達合同資料。針對個性化訴求開展多輪面對面溝通協(xié)調，用情用功做足溝通工作。

改造后的新華坊

經(jīng)過10個月的努力，12戶私人業(yè)主于2024年12月全部成功簽約，其中2戶直接出資96萬元，10戶選擇間接出資，成功解決了籌資難題。在集群街2號居民樓成功拆危建新的基礎上，開創(chuàng)了連片商業(yè)建筑業(yè)主自拆自建的新模式。

多贏：小檔口變非遺館，閑置空間被盤活

本次更新由區(qū)屬國企花都區(qū)城投集團牽頭扮演“職業(yè)經(jīng)理人”，聘請專業(yè)設計團隊將新華坊整體報建，通過統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商出租，提升區(qū)域經(jīng)濟效益。在經(jīng)營期內，維護管理成本、經(jīng)營風險由區(qū)屬國企承擔。區(qū)屬國企綜合評估后按房產建筑面積每月返還居民租金，運營期滿后，將房屋交還業(yè)主。

改造后的新華坊

在該模式下，業(yè)主消除了“危房”隱患，獲得20年穩(wěn)定的租金收益和一套新房，企業(yè)通過參與危房改造獲得物業(yè)經(jīng)營權，降低了時間成本、資金成本，實現(xiàn)長效微利可持續(xù)。

這不僅是業(yè)主和企業(yè)的“雙贏”，還帶動了產業(yè)轉型升級、空間品質提升，與城市實現(xiàn)“多贏”。原有建筑二層空間大多為倉庫及閑置空間，一層為肉禽檔口、日用品小攤。區(qū)屬國企升級業(yè)態(tài)，結合當?shù)貧v史文化引入釘金銹等“非遺”產業(yè)，注入體驗館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費相結合，重塑文化敘事，讓非遺工藝煥發(fā)“年輕態(tài)”。

改造后的新華坊

通過拆危建新，新華坊原有7處公產得到盤活。項目利用公房的公共空間，打造階梯式的展陳空間和休閑空間，屋頂花園串聯(lián)北側坡屋頂觀景平臺和部分二層室內空間，形成二層連續(xù)的商業(yè)動線，串起首層沿街商業(yè)動線，有效解決原來二層建筑利用率低、物業(yè)價值低的難題。

傳承：留住青磚墻，“繡花”功夫賡續(xù)歷史

新華坊擁有連片高低錯落的坡屋頂組群，青磚、紅瓦、窗花、木屋架、紅磚立柱、山墻……都是花都歷史上民居廣泛采用的傳統(tǒng)風貌建筑元素。

改造前后對比，青磚墻得到保留

按照能保盡保的原則，市住房城鄉(xiāng)建設局和花都區(qū)邀請了華南理工大學建筑學院的陳昌勇、宋剛等專家到現(xiàn)場指導，同時還特別邀請國家級非物質文化遺產第六代傳人邵成村團隊參與項目建設，在修繕中保護具有歷史價值的建筑元素，保留青磚外墻和完整紅瓦，翻新加固紅磚立柱，修復窗花構架，傳承老新華歷史記憶，修舊如初，讓破舊建筑煥發(fā)出昔日的神采。

保留下來的傳統(tǒng)歷史材料，成為時光烙印的珍貴見證。項目在屋頂花園中，重組利用具有歷史價值的屋架構件；將原有的室內磚墻以分戶隔墻的形式砌筑展示，使人可以領略到室內木結構的精美和傳統(tǒng)建造工藝的獨特魅力。二層打造半露天的環(huán)境，引入酒吧、西餐、書吧等休閑怡情的空間，將展覽與商業(yè)融合，讓建筑呈現(xiàn)出新舊融合共生的狀態(tài)，推進老舊建筑與城市發(fā)展融合實現(xiàn)“活態(tài)傳承”。

新華坊連片商業(yè)危房自主更新案例，不僅標志著廣州市在連片危舊房屋自主更新領域的探索更進一步，也成為人居環(huán)境改善、產業(yè)發(fā)展、社會力量參與及體制機制改革等多方面協(xié)同推進的新示范?！扒陱V府韻，一街喜慶里”，下一步，新華坊將以喜慶及非遺產業(yè)為核心牽引，傾力打造花都喜慶與非遺民俗文化街，聚力鑄就花都“廣府喜慶文化地標”與“非遺民俗體驗高地”。

文/廣州日報新花城記者：李天研

受訪者供圖

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