中金發布研報稱，基于對中海物業（02669）細分業務結構及毛利率調整，下調2025年和2026年盈利預測5%和6%至16.0億元和17.1億元（同比分別增長6%和7%）。維持跑贏行業評級和目標價6.5港元（對應12倍2025年市盈率，隱含22%上行空間），主要考慮到市場風險偏好變化，公司當前交易于10倍2025年市盈率。

中金主要觀點如下：

1H25業績略低于市場預期

公司公布1H25業績：收入同比增長4%至70.9億元，歸母凈利潤同比增長4%至7.7億元，略低于市場預期，主要系其他收入下降、減值撥備有所新增等原因所致；公司中期每股派息0.1港元（普通派息0.09港元+特別派息0.01港元），對應派息比例40%（2024年36%，1H24

35%）。

外拓大體平穩，在管項目持續換倉保持良性發展

2025年上半年公司外拓年合約額約9.8億元（其中城市運營占比超過60%），與去年同期大體持平；其中千萬元級項目的年化合約額均值提升17%，外拓質量保持平穩提升態勢。上半年末在管面積較2024年末凈增加500萬平米，主要原因系上半年退盤2，680萬平米，對應包干制下的基礎物業毛利率小幅提升0.1個百分點至13.6%。

增值服務整體承壓，細分資產運營及工程服務仍有韌性

2025年上半年公司住戶及非住戶增值服務收入體量均出現不同程度下行，主要系整體環境影響。住戶增值服務方面，上半年收入同比下降12%至6.1億元，其中房屋租售等社區資產運營服務收入同比實現增長6%，居家生活服務及商業運營收入同比則下降26%；非住戶增值服務端，與地產行業較為相關的交付前查驗等業務拖累整體收入增速，工程服務收入則保持雙位數左右的增長。

綜合收繳率略有改善，賬款管理維持良性

該行測算1H25綜合回款率同比小幅提升，其中當年回款率同比上行、往期回款率則小幅下行。貿易應收款原值同比增長1%，低于上半年收入增速。

料下半年經營趨勢平穩中或略有改善

上半年公司經營面臨一定壓力，展望下半年該行預計或略有改善：一方面經歷過去一年半的集中退盤，公司低效項目規模恢復至合理水平，后續退盤壓力邊際減弱；另一方面，住戶增值服務端，公司加大在資產運營服務以及部分居家生活服務的推進力度和業務覆蓋范圍，預計對下半年的業務進展有一定支撐。

風險提示：增值業務發展不及預期，項目拓展成果或前端利潤率不及預期。

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