深圳“工業上樓”成重要趨勢，閑置舊廠房如何搭上快車？

壹點網
2022-10-21 18:26:31

在城市快速發展的大背景下為充分利用土地資源推進產業轉型升級深圳同各大城市積極探索產業空間創新模式——「工業上樓」。而近期這種模式在深圳一些舊廠房改寫字樓業權人的圈子刮起好大一陣大風。

一、何為「工業上樓」?

據了解，工業上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀80 年代，新加坡出現了一批“堆疊式廠房”應對城市土地資源極其緊缺的情況。堆疊式廠房針對從事都市型無污染產業的中小型企業，創建了集研發、中試、制造、倉儲和辦公多功能一體化的工業空間。

在2019年7月深圳寶安區率先推出了國內第一份針對“工業上樓”的詳細工作指引《深圳市寶安區工業上樓工作指引(試行)》，指引中明確將“工業上樓“定義為“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。

二、「工業上樓」案例

事實上，早在2012年，深圳就已經在全國率先探索“工業上樓”的模式。寶安是深圳的工業大區，但因其起步較早，域內廠房多建于上世紀8、90年代，空間功能與環境難以匹配高端產業研發生產的需求，同時，前些年風靡深圳的「工改」項目進一步蠶食了域內產業空間，為了應對土地資源緊缺的挑戰，寶安區著重推進，在提出「工業上樓」前，已經探索了連片工業區改造模式和優化產業空間的「M1+M0」模式。

圖：深圳全至科技創新園基本信息

而在2012年深圳開始投資打造全至科技創新園，該園區按照“廠房+寫字樓”的復合標準建設了23層的科創大廈，定位研發、辦公、生產一體化，工業空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產。在采取“工業上樓”模式初期，吸引120多家科技企業入駐，其中國家級高新技術企業超過10家，有力地倒逼了經濟結構調整和企業轉型升級。

三、「工業上樓」的優勢是什么?

通過工業上樓模式，可以解決三大痛點：

一是解決企業因無處擴產而被迫外遷的問題;

二是解決產業集聚度低，不易形成專業化園區的問題;

三是解決企業總部辦公與制造場地分離，增加成本和管理難度的問題。

當然對于閑置的舊廠房改寫字樓的業權人而言是一件互惠互利的事情，不僅能盤活產業用地，創造更持續更穩定的租金收益。

四、「工業上樓」模式，有哪些繞不開的難題?

面對如此利好，為何深圳舊廠房遲遲沒有行動起來呢?因為他們不敢做沒有把握的事。在制造業高度發達、中小微企業眾多的珠三角地區，已率先出現了一批“工業上樓”項目，并成為行業內關注的焦點。

這些項目有的做得很好，也有部分空置率較高。了解下來多是廠房的承重、層高、電梯、風井等硬指標并不能達到企業需求，但這些一旦建成就難以改變，因此在項目開發前搞清楚客戶是誰、他們的需求是什么就成為成敗的關鍵。

這與大多閑置舊廠房改造寫字樓的道理是一致的，例如：

第一、何時回本?投入巨額裝修改造成本，如果沒有貼合企業需求裝修，還是無法滿足企業需求，若還是面臨空置，這些裝修成本啥時候才能回本?

第二、如何招租?裝修改造以后，怎么放盤，怎么出租?深圳大多辦公樓都面臨去化困難的現象，只依靠傳統的線下中介放盤模式出租已很難出租，無法打開受限的放盤渠道始終會同樣陷入租金虧損的局面。

第三、如何不陷入惡性循環?企業入駐以后，如何做好運營和管理工作呢?在競爭激烈的環境下，面對租戶對辦公空間的需求不斷提升，業主方如何做好后期的運營，以專業化商辦運營管理方式提升租戶黏性，以減少租戶流失，保障租金收益的穩定與提升呢?

總的來說，「工業上樓」模式之所以能在商辦圈里刮起一陣大風，是因為在深圳寫字樓空置率居高不下的背景之下，舊廠房業權人正在積極探索新模式，目的是希望能夠盤活閑置的舊廠房，實現租金收益穩定與提升。那么，這類積極求變的廠房改辦公樓的業主們難道別無他法了嗎?

五、未來，舊廠房改寫字樓如何搭上去化快車?

吉辦托管深耕商辦行業多年，擁有寫字樓從前期租前管理、項目升級改造、租賃管理與后期運營管理的豐富經驗，同時在項目升級改造環節擁有一套成熟完善的管理體系，能夠為寫字樓業主提供在商辦領域優質裝修設計等團隊，及施工品質好，性價比高的供應商等參考方案。既能幫助業主完成商辦空間裝修改造，又能實現快速出租，以及提供后期的托管運營服務。