為什么購房要“臨水而居”？長沙購房黃金線，29公里圭塘河_環球關注

在房產推銷中，經常會聽見“江景房”“河景房”“豪華別墅，臨江而立”。

為什么“地產”與“臨水”會綁定在一起，難道僅僅是為了推開窗戶時，能夠享受那一眼的碧波蕩漾？

(資料圖片僅供參考)

其實把這個問題推到二十年前，對照城市地圖和區域發展情況，你能發現一個有意思的規律：

在一座城市中，臨河臨江的區域，無論是出于交通便利，亦或是單純的房地產建設需要，它的發展總是最先起步的，因此臨水的樓房往往能享受到區域內最為齊全的配套措施。

只是回到二十年后，這樣的“臨水”定律就不再那么好用了。城市建設是一盤整棋，發展在先，不代表發展更好。尤其是早些年推進城市化加速的過程中，河流環境往往成為了經濟發展的犧牲品，部分臨水區域的居住環境甚至已經完全反了過來，變得地方老破小，環境還不好。

以長沙為例，城市內唯一的一條市內河——圭塘河。南起雨花區跳馬鎮鴨巢沖水庫，向北匯入瀏陽河，途徑的區域有紅星大市場、雨花區政府、高橋，早年間無一不是長沙老城區中高度發展的區域。但隨著河流遭遇污染，以往的母親河變成了龍須溝，其經濟價值也一落千丈。

但這樣的情況并非持久性的。“臨水區域”的居住價值呈現周期性波動，根據目前河流的再建設情況，以及來自政府政策調整、招商情況變化等諸多方面信息的匯集，可以預見的是，圭塘河周邊的人居價值將迎來新一輪的上升周期，成為長沙未來十年內的樓市黃金線。

三個數字，讀懂圭塘河的人居價值

2018年，圭塘河治理已經基本宣布成功。國家生態環境部、住建部進行黑臭水體治理專項督查后，將其治理經驗在全國推介。

也就是從這一年開始，直到現在，圍繞圭塘河周邊的產業開發和樓盤建設在不斷迭代，政策文件非常多，且更新速度快。

如何全面理解圭塘河下一輪周期的居住價值，以及周期大致的時長，我們用一個模型來解讀，會讓你對圭塘河人居價值有更清楚的認識。

用于拆解圭塘河價值的模型叫“512”。

“5”指的是“公共建筑”“市政公共設施”“綠化環境”“活動場所”“教育資源”的人居環境主要考核的5大要素。

“1”指的是一個要求，為可持續性。即5大要素造就的人居環境，能否持續更長的時間。

“2”指的是“產業開發”與“城市更新”兩個抓手。

先說“5”。我們購房時會發現，樓盤的人居價值，主要就是依靠這5大要素的發展程度來決定，即“公共建筑”“市政公共設施”“綠化環境”“活動場所”“教育資源”。

但我們往里思考一點，這5大要素的發展程度又取決于什么？

細分之后，我們可以做這樣一個歸類：

公共建筑，指的是為居民提供生活服務的各類公共建筑，包括醫院、電影院、商店、銀行等包含娛樂、衛生、商業服務方面的公共建筑；

市政公共設施作用類似，一般指規劃區內的各種構筑物、設備等，如出行的道路、進出水的管道、夜間的照明與各類垃圾處理的公共設施。

這兩者的發展程度通常與區域發展水平掛鉤。

而綠化環境和給居民提供休閑、運動的活動場所，更依靠于政府的頂層設計與規劃。

最后一個教育資源，在現代開發模式下，則完全與樓盤開發掛鉤。即住的人越多，樓盤越多，配套建設的學校等教育資源也就越密集。

5大要素就很好理解，它們共同決定了一個區域的人居價值，但同時也受到區域發展水平和頂層規劃的影響，如附近要新開一座商城或規劃新修一條地鐵。

要素的程度時刻處在流動的狀態，因此也就衍生出了“1”的要求，如何讓這些要素可持續的發展，把人居價值周期延長？

對此，圭塘河有兩個重要抓手，也就是“產業開發”與“城市更新”。

以上，就是“512”模型的基本邏輯。我們暫且先按下未來發展這一塊，結合具體樓盤來實地分析一下圭塘河的人居價值如何體現。

結合樓盤，圭塘河為何“引人入居”？

龍湖·青云闕位于圭塘河中游地段，距離圭塘河僅有1公里左右的距離，位于主城區。這個樓盤具有一個代表性。通常來說，主城區代表“公共建筑”與“市政公共設施”高度發展的便捷地段，而河邊區域代表“綠化環境”和“活動場所”（臨河建造的公園）更多的舒適生態。

但在這一樓盤上，兩者實現了結合，即既有“地段”又有“生態”，同時還坐擁著豐富的教育資源。

我們具體來看。

首先在交通上，項目距離地鐵5號線大塘站550米，向北可換乘地鐵1-6號線。依照長沙目前的地鐵建設，居住在此，已實現含長沙黃花機場、長沙高鐵南站、五一商圈、梅溪湖、洋湖在內的軌道直達。

而在公交的靈活出行上，其主城區優勢更為凸顯，僅周邊2公里范圍內，就有公交站50個以上。豐富的交通網絡，能實現人居的基本訴求，即出行無憂、就業無憂、家中小孩求學同樣無憂。

事實上，小孩求學距離也不存在那么遠。由于主城區樓盤密集，區域內教育資源密集。項目位于雨花區主城與長沙頂級學府泰禹小學僅一路之隔，區域內還有長沙市南雅中學、中雅雙語培粹雙語中學、雅境中學3所雅禮系中學。

“地段”與“生態”相結合最顯著的部分，在于該項目“商業”與“休閑”的融合上。除了1.2公里內喜盈門范城和友阿奧特萊斯兩大商業中心外，項目內還有一個更近的商業綜合體——溪悅薈。

它的特殊之處在于，它就建設在圭塘河上，是長沙首個海綿城市示范公園，同時也是集文化、休閑、商業為一體的公園。它的購物中心目前的招商率是100％，包括湖南首家蔚來汽車、中部區域最大的NIO House、湖南首家京東七鮮超市、萬達影院都入駐在此。

由此形成區域內的獨特生活體驗：進門是商業綜合體，可以觀影購物休閑；出門就是海綿公園，可以沿河岸散步，享受公園生態。

而促成這種地段誕生的必要條件之一，就是有這么一條市內河，流經了城市的主城區。那么問題來了，在圭塘河非主城區地段，它的宜居元素如何體現？

換一個項目參考，德奧上河城章，它位于圭塘河下游的高鐵新城板塊，靠近圭塘河匯入的瀏陽河區域。也就是說，這是一個雙河景項目。

通常這種項目，生態上的優勢是它的最大價值。但是由于對圭塘河——這條長沙市唯一的市內河在頂層設計上的完善，你會發現，其在交通、商業、教育等諸多方面同樣享受便利。

交通上，本身處于四通八達的狀態，北接人民東路城市主干道，南近長沙大道，西鄰萬家麗高架，可暢達全城。公共交通上隨著城市規劃的完善，項目內呈現雙地鐵優勢距離6號線地鐵花橋站500米；距離2號線長沙大道站1000米。而遠主城區的距離，相對應的就是近機場、高鐵站，項目抵達高鐵南站、黃花機場都僅需15分鐘。

同時這個距離并沒有使區域內公共建筑與設施存在配套不完善的情況。首先，區域內商業醇熟，運達匯、吉聯mall、山姆會員店、萬家麗國際mall、天虹等多個生活購物場景環聚。而在新規劃內，一些更具吸引力的項目也在落地，如醫療上，兩大三甲醫院，旺旺醫院與湘雅二醫院東院區都已處在區域建設日常中；教育上，除配建9年雙名校楓樹山悅東方小學外，雨花湘一外國語中學也已處在建設。

在德奧上河城章的案例中，圭塘河和其沿岸所具備的規劃優勢已有所體現。

而事實上，決定圭塘河人居價值增長的兩大抓手“城市更新”與“產業開發”形成的不僅是樓盤當下的價值，更決定了其人居價值在未來的變化。

這更是在購房中所需要關注的重點。

解讀規劃，洞悉圭塘河還有哪些隱藏福利？

中海星樾府，位于圭塘河靠上游區域。關于這個項目的生態，樓盤有一段非常貼切的描述“都芯森林謐境 沉浸式湖畔園里生態”。

因為在項目下方就是天華公園。向西三百米是圭塘河風景帶，可以散步河畔賞景；往東三百米就是湖南省植物園，能夠直接呼吸在綠肺。

我們先了解一下這個項目的基本盤：

交通上，臨近3軌地鐵口：未來的長沙地鐵8號線湘府路站和地鐵7號線紅星大市場站，同時距離長株潭輕軌湘府路站也僅有不到500米。公交靈活出行上，周邊有近20多個公交車可供選擇。

在教育資源上，有著砂子塘天華學校和未來的天華麓山國際實驗學校；而在公共建筑上，市婦幼、市中心醫院落戶于此。但更值得著重一提的是項目周邊的一個商業環境，在其約1.2公里內是長沙第二大商圈——省府紅星商圈，有著近百萬方商業體量。

在這一生態下，有著大型商業娛樂中心復地星光天地、通程商業廣場、夢和商業廣場；建材交易中心、全球農批中心、商貿城等專業市場，可以滿足居民的不同需求。同時，距離湖南客流量第二單體商業MALL——德思勤商業廣場也僅1.2公里。

根據5大元素進行人居價值判斷，中海星樾府項目本身已足夠優秀。而圭塘河給這個項目帶來的是，未來人居價值進一步升值的可能性。

根據目前已明確出臺的城市更新政策，來自于長沙“第二商圈”的紅星片區，作為長沙市內發展最早，配置最為成熟的老城區之一，將作為重點更新版塊。更新共分為6大單元，其中圭塘河就占據兩個單元。這將給周邊樓盤的人居價值帶來一個明顯提升，即既處在城市高度發展區域，又能享受到城市更新后的新變化與新生態。

這是通過“城市更新”實現人居價值升遷的案例，其主要源于城市的頂層規劃，享受的是城市發展所帶來的福利。而我們的另一個抓手“產業開發”，則更注重通過對新項目新產業的開發運營，用更為牢固的市場規律，來實現對人居價值的保值和增長。

一個最好的案例就是我們先前提到的海綿公園溪悅薈，周邊地產項目包括之前提到的龍湖·青云闕以及平吉上府等樓盤，其人居價值在綠化生態方面最大的優勢，就是源于由圭塘河流域為基礎建設的海綿公園。

如果是純粹依靠政府財務支持的公園，盡管也有保養，但由于投入有限，而隨著時光蹉跎，維護費用卻只增不減，往往也難以長久。

溪悅薈的案例中，它除了是長沙首個海綿城市示范公園，同時也是首個PPP模式的公園商業綜合體。中間穿插有濱水商業街、商業酒店等能夠依靠租賃和運營持續創造收入的產業。

由于公園商業價值與其生態價值呈綁定關系，這些收入，也勢必將更多用于在公園的維護與建設上。從而，也間接推動了人居價值的保值。

類似的案例還出現在圭塘河上游靠近石燕湖區域，由區政府引導開發的民宿項目上。生態價值與商業價值同樣呈綁定關系。只有沿岸的生態價值越高，其民宿的商業價值才能更多得到提升。現在該項目已成為了年接待游客超10萬人次的規模產業，石燕湖也由此成為了湖南省鄉村旅游重點村。

目前來看，以“產業開發”與“城市更新”為雙重抓手，圭塘河沿岸29公里區域的“公共建筑”“市政公共設施”“綠化環境”“活動場所”“教育資源”都在2018年后，迎來一輪突破式的上漲。

并且依照目前產業開發的規劃和城市更新計劃看，這一輪上漲周期會持續較長的時間。絕大部分區域人居價值將實現較長保值，甚至一些項目存在人居價值進一步上升的可能性。這既是源于圭塘河主要流經的雨花區近些年不斷朝著高質量發展所釋放出的區域福利，也是圭塘河整改治理后生態所附帶的綠色收益。屆時在未來十年內，圭塘河沿岸29公里區域將成為長沙地產一條矚目的黃金線。

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