樓市小陽(yáng)春歇火？廣州五一新房去化率僅15%，保利前四月穩(wěn)坐榜一大哥

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重點(diǎn)城市2、3月出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”給地產(chǎn)人增加不少信心，多家房企高管在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。但從4月和五一期間的銷售表現(xiàn)看，樓市壓力不減，企穩(wěn)還需時(shí)日。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月市場(chǎng)活躍度回落，重點(diǎn)100城一手房成交面積環(huán)比下降超20%。五一期間（4月29日-5月3日）銷售整體表現(xiàn)也較為平淡。在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，代表城市成交規(guī)模較2022年五一假期增長(zhǎng)約25%，但假期日均成交面積較2019年同期下降22%。

一線城市市場(chǎng)反應(yīng)也一般。廣州五一期間新房成交了10.3萬(wàn)平方米，成交規(guī)模居代表城市之首，但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，盡管開(kāi)發(fā)商推出最高減免30年物管費(fèi)、秒殺價(jià)、購(gòu)房立減等促銷，全市推出的3155套新房?jī)H去化466套，整體去化率15%。南沙區(qū)在節(jié)前傳出政策調(diào)整消息的前提下，區(qū)域平均去化率僅9%。

房?jī)r(jià)繼3月份轉(zhuǎn)漲后繼續(xù)環(huán)比微漲。中指研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，4月一手房平均價(jià)格為16181元/平方米，環(huán)比上漲0.02%、同比下跌0.07%，環(huán)同比漲跌幅均與3月持平；環(huán)比下跌的城市有44個(gè)，較上月增加5個(gè)。

但二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)承壓，百城均價(jià)為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較3月份擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌1.28%，跌幅擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中，76城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，較上月增加8個(gè)。

中指研究院認(rèn)為這主要受市場(chǎng)掛牌量持續(xù)走高所影響。如在4月上旬，杭州二手房掛牌量就達(dá)到了21萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。但據(jù)貝殼杭州數(shù)據(jù)，二手房網(wǎng)簽單量結(jié)束春節(jié)后一路攀升的態(tài)勢(shì)，4月全月僅網(wǎng)簽了7635套，環(huán)比3月下跌30%。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡直接影響房企的銷售成績(jī)。4月單月，TOP100房企銷售額環(huán)比下降17.4%。不過(guò)，與去年同期相比，情況有所好轉(zhuǎn)。今年前4月，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為2.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，4月單月的銷售總額同比上升29.9%。

行業(yè)集中度則進(jìn)一步提升。銷售額在千億以上的房企有6家，較去年同期增加3家；第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期增加2家。今年前4月，TOP10房企銷售額均值較上年增長(zhǎng)17.1%，達(dá)1023.1億元；TOP11-30房企銷售額均值增速最快，較上年增長(zhǎng)18.5%，為337.8億元。

TOP3陣營(yíng)再次發(fā)生變化，碧桂園跌至行業(yè)第四名，保利發(fā)展(行情600048,診股)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)霸榜行業(yè)前三。其中，保利發(fā)展“守擂”成功，繼續(xù)穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅，且與第二名萬(wàn)科的距離逐漸拉大，銷售額差距由前3月的144.7億元增至222.2億元。

土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化。從房企新增投資的城市看，向核心城市聚集的趨勢(shì)日益明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交規(guī)劃建面、土地出讓金均同比正增長(zhǎng)，二線及以下城市則同比負(fù)增長(zhǎng)，且三四線城市負(fù)增長(zhǎng)幅度更大。

這源于房企對(duì)投資“安全性”的考量，以致于熱點(diǎn)城市拿地難度加大，弱能級(jí)區(qū)域土拍熱度則持續(xù)低溫運(yùn)行。4月25日，杭州土拍推出12宗宅地，8宗地觸頂搖號(hào)；北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄。非核心一二線城的土地則仍以底價(jià)成交為主，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價(jià)成交；長(zhǎng)春推出8宗地塊，其中7宗底價(jià)成交。

在房企格局洗牌的同時(shí)，城市供地計(jì)劃也出現(xiàn)了分化。從已公布2023年供地計(jì)劃的16個(gè)城市看，商品住宅供地計(jì)劃同比降幅約兩成，其中僅廈門、廣州兩城增加了商品住宅用地供應(yīng)，增幅分別為28.38%、25.73%。沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)春等城市因2022年供地計(jì)劃完成率低，2023年大幅減少了商品宅地的供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)春2022年宅地供應(yīng)完成率分別為27.43%、16.02%、16.11%，今年的新增供應(yīng)量分別下降了69.84%、60.24%、45.16%。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，新房庫(kù)存量大、土地出讓金依賴程度高、地方債務(wù)化解難度大的二線城市，在兩難之下有較大可能將啟動(dòng)新一輪棚改，同時(shí)減少供應(yīng)、增加需求。

除了購(gòu)房需求有待進(jìn)一步激活和釋放，4月自然資源部宣布我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，對(duì)樓市情緒造成一定影響。中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需要政策支持。4月28日中央政治局會(huì)議對(duì)樓市的定調(diào)不變，表明寬松政策仍有空間，預(yù)計(jì)一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，因區(qū)施策。二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策。

對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)，孟新增表示，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。

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