新京報記者梳理2022年企業年報發現，與地產開發帶來的銷售收入相比，持有物業運營收入盡管在規模上有所不及，但勝在穩定性更強，受到外部環境、行業周期的影響相對較小。不少企業商業板塊的業績貢獻比重逐步提高，由此構建企業第二增長曲線發力點。

展望未來，隨著商業不動產首次被納入REITs（不動產投資信托基金）試點，給商業地產帶來了更多想象空間。

頭部企業商業板塊營收整體保持增長態勢

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根據中指研究院發布的《2023年中國商業地產百強企業研究報告》顯示，2022年，商辦市場供需兩端均走弱，商業地產百強企業經營性物業持有及運營面積增速明顯放緩；另一方面，實體商業客流下降，商業項目營業額普遍下滑，商業地產企業收入承壓，疊加央企、國企為商戶減免租金，商業地產百強企業租金收入增速回落。不過，面對挑戰，頭部企業在逆境中固本拓新，夯實經營能力，穩定項目運營。

另據億翰智庫統計數據顯示，2022年，持有物業運營收入TOP20房企中，共有65%的企業出現運營收入負增長。不過，剔除減租影響后，TOP20房企持有物業經營收入保持穩定或略有增長。

具體來看，2022年，華潤置地投資物業（包括酒店經營）實現營業收入170.2億元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營業收入為192.6億元，同比增長10.5%；龍湖集團運營業務（含商業投資及長租公寓）實現不含稅租金收入118.7億元，同比增長14.1%，其中商場實現不含稅租金收入約94.3億元，同比增長15.6%；新城控股商業運營總收入首次超百億，達到100.1億元，同比增長15.82%，占公司業績貢獻比重逐步提高。

同期，萬科商業業務（含非并表項目）實現營業收入87.2億元，同比增長14.3%。其中，印力管理的商業項目實現營業收入54.8億元，同比增長4.8%。而中海商業物業實現收入52.6億元，同比增長1.8%。

對于企業而言，毛利率是一個非常重要的指標，高毛利率可以詮釋一家企業穩定且持續的盈利能力。據億翰智庫統計，2022年，中國金茂、龍湖集團、新城控股等企業，持有物業經營性業務毛利率均在65%以上。

其中，2022年，華潤置地投資物業（包括酒店經營）的毛利率為65.6%，同比雖下降2.6個百分點，但相比華潤置地綜合毛利率26.2%，仍優勢明顯；新城控股物業出租及管理的毛利率為72.6%，而企業整體毛利率為20.03%；龍湖集團運營業務的毛利率為75.6%，同比提高0.9個百分點，而企業整體毛利率為21.2%；中國金茂商務租賃及零售商業運營的毛利率為84%，其整體毛利率為16%。

從毛利率角度分析，企業持有物業的毛利率仍處于高位。中指研究院研究副總監徐躍進指出，頭部房企商業地產板塊的盈利能力整體相對穩定。

商業板塊的業績貢獻比重逐步提高

2022年，商業地產還呈現強者恒強的特點，其中，萬達排在了首位。據億翰智庫統計，2022年，萬達租金收入占TOP20房企持有物業運營收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業運營收入的62%；TOP1-10房企占TOP20房企持有物業運營收入的80%。

2022年，持有物業運營收入TOP20房企同比增長1.7%。其中，TOP10房企持有物業運營收入同比增長4.5%。對此，億翰智庫研究總監于小雨表示，前十強企業由于布局廣泛，新開業項目保持穩定，且運營能力相對較強，所以收入增速能保持穩定。

除此之外，另一大特點是TOP20房企持有物業運營收入占總營業收入的比重出現明顯提升。據億翰智庫統計，剔除不可比數據，TOP20房企持有物業運營收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬達商管（上市進程中）和紅星美凱龍（主業非地產開發），TOP20房企持有物業運營收入占比從2021年的8.4%增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。

對于持有物業的經營策略，于小雨分析稱，企業更加注重新增持有物業的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優質三線城市，提升重點城市的零售市場份額，推動市場地位及業績貢獻的穩步提升。企業還注重輕重結合，在當下市場環境中，相對于沉淀資金多與回報周期長的重資產模式，輕資產模式的優勢凸顯。此外，部分企業以現金流安全為限，主動加快資產盤活，調整資產結構，通過資產處置和融資為企業補充流動性。

58安居客研究院院長張波指出，2022年，商業地產的持續現金流對于房企自身平滑風險、穩定收益起到了一定作用，還帶動了區域經濟的提升，居住生活的改善，并加速了大型商業物業周邊的住宅去化。

REITs給商業地產帶來更多想象空間

今年以來，受益于疫情影響消減、促銷費政策不斷推出，我國消費市場持續復蘇。同時，在政策層面，商業不動產首次被納入REITs試點，給商業地產帶來了更多的想象空間。

3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。其中提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

對于萬科在REITs方面的安排與進展，萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖在業績會上表示，REITs堅定了萬科開發與經營服務并重的選擇，鼓舞了信心。雖然政策本身、萬科的實踐探索都在摸索階段，但也更加堅定打造優良資產，做大蓄水。

大悅城則在其年報中指出，當前，行業正處于不斷變革之中，頭部房企在商業板塊加大輕資產拓展力度，開發企業“輕重并舉”已成為重要的發展模式。未來，伴隨REITs試點范圍擴容，將有望進一步盤活存量資產，促進高質量發展。

“隨著REITs在商業地產領域不斷推進，未來會有利于更多企業加大在城市群及都市圈的持續投入，推動房企向新發展模式平穩過渡，并實現高質量的有序發展。”張波說。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示，上述政策給商業地產一個正向指引，即位置好、建筑標準高并不意味著就是好商業，只有租金水平高、運營管理好，才是好商業。不過，REITs在商業地產領域目前還處在試點、摸索階段。

亞太商業不動產學院院長朱凌波表示：“商業不動產首次被納入REITs試點，對商業地產是個重大利好，REITs或成為商業地產未來一大主流融資渠道。疫情后有了REITs支持，商業地產必然會逐步恢復至以前的運營狀態，并走向繁榮?！?/p>

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